近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(d地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码e)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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